perjantaina, maaliskuuta 30, 2012

Ekskluusio taloyhtiössä

On oikeastaan uskomatonta miten yli 40:n asunnon taloyhtiössä yksi ihminen pystyy sulkemaan ulos päätöksenteosta suuren osan osakkeen omistajia. Homma toimii jotenkin näin:

1. Esitetään ajatus että taloyhtiön hallituksessa tarvitaan myös nuorempia eikä pelkkiä eläkeläisiä. Kaikki hymyilevät ja ovat samaa mieltä.

2. Yhtiökokouksessa valitaan yksi nuorempi hallitukseen yes yes miesten rinnalle.

3. Hänen mielipiteitään ignoroidaan vuoden, pari, jonka hän jaksaa hallituksessa.

4. Tämän jälkeen henkilö vetäytyy hallituksesta "vapaaehtoisesti" - todellisuudessa nöyryytettynä. (Toinen nuorempi valitaan hänen tilalleen samassa tai seuraavan vuoden kokouksessa saman yleisen hymistelyn vallitessa.)

5. Nöyryytys vie useimmilta kaiken kapinamielen ja henkilö ei viitsi tulla edes seuraavaan yhtiökokoukseen.

6. Lopulta öykkäri on saanut tahtonsa läpi. Kukaan alle 65-vuotias ei suostu osallistumaan enää hallitukseen, useimmat on täysin passivoitu eivätkä he tule edes yhtiökokoukseen tai alkavat jopa ajatella että öykkäriä ei kannata haastaa tai että hän on periaatteessa ihan ok. Äärimmäisessä tapauksessa nöyryytetystä tulee kyyninen lakeija, öykkärin myötäjuoksija, "pragamaatikko" joka tirskuu niille jotka vielä vastustavat öykkäriä. (Jotkut ajattelevat toki ehkä järkevästikin, että kapinaa kannattaa siirtää parilla vuodella odottamaan parempaa tilannetta.)

7. Öykkärin intomielisimmät vastustajat leimataan rauhanhäiritsijöiksi.

8. Ihmiset alkavat äänestää jaloillaan ja myyvät asuntonsa jollekin rakentamisesta mitään ymmärtämättömälle tollolle, joka suostuu ostamaan asunnon rapautuneesta talosta.

Mutta juuri kun öykkärin valta-asema tuntuu olevan varmistettu, tapahtuu jokin murros. Hoitamattomassa taloyhtiössä tapahtuu vakavava vesivahinko, koska kaikki korjaukset on laiminlyöty. Fiksuimmat eläkeläiset kääntyvät häntä vastaan. Öykkärin kannattajat vähenevät luonnollisen poistuman kautta ja ikärakenne muuttuu.

Valta vaihtuu romahduksen kautta.

Sama kuvio toimii tietysti (potentiaalisesti) monessa muussakin ihmisyhteisössä. Onneksi ei kaikissa - tai pikemmin onneksi ei kaikissa koko ajan.

7 kommenttia:

Anonyymi kirjoitti...

Eli vesivahingon syntymistä pitää edesauttaa?

Jukka kirjoitti...

No tuskin nyt sentään. On hiukan yliampuva lääke.

(Itselläni kyllä on sattunut muutama vesivahinko mutta oli kyllä sellaisessa kohtaa että haitta jäi minimaaliseksi.)

Tiedemies kirjoitti...

Olen ollut tällaisessa taloyhtiössä, ja hallituksessakin. En tosin Jees-miehenä, eikä siinä ollut näin jyrkkää ikäkausijakoa. Tilannekin oli toisin päin, eli öykkäri porukoineen halusi remontin, joka tuli kalliiksi eikä hyödyttänyt kuin paria asukasta. Hallitus ajoi muutoksen läpi ja käytti viimeisen goodwillinsä siihen ja erosi kun projektia piti ruveta toteuttamaan.

Taloyhtiöissä on uskomattomat määrät vapaamatkustamista. Lisäksi monet isännöitsijät ovat käytännössä roistoja jotka kuppaavat taloyhtiötä ja hyödyntävät hallituksen heikkoutta ja yhtiökokouksen passiivisuutta. Eivät tietenkään kaikki; olen ollut myös hallituksessa, joka työskenteli todella rautaisen ja suoraselkäisen ammattilaisen kanssa. Olen tosin myös ollut sellaisessa, jossa isännöitsijä kavalsi rahaa taloyhtiöltä, ja sellaisessa, jossa isännöitsijä junaili remonttiprojektin kavereilleen, käyttäen hyväksi yhtiökokouksen ja hallituksen heikkoutta. Erosin hallituksesta silloin kesken kauden ja myin osakkeeni pois.

Jukka kirjoitti...

Olin Kalliossa perä jälkeen samassa taloyhtiössä noin 8 vuotta hallituksessa. Kaikki ei herra paratkoon mennyt hyvin, mutta ristiriidat selvisivät aina. Isännöitsijät kuppasivat joskus ehkä yhtiötä, mutta sitten ne vaihdettiin. Osaaminen ei hallituksen jäsenillä ollut hyvä mutta henki oli.

Kun lähdin isännöitsijän palkkio oli saatu aika alhaiseksi, melkein kaikki asiat (putket, katto, porraskäytävät, sähköt, pihat, sisäseinät, osa ikkunoista) oli korjattu joko mun aikana tai vähän sitä ennen. Kukaan ei monopolisoinut valtaa itselleen. Yhtiökokouksissa keskusteltiin ja väiteltiin mutta harvoin äänestettiin. Eläkeläisiä oli aika vähän ja he suhtautuivat positiivisesti asioihin.

Toisin on nykyisessä taloyhtiössä.

Niin on tosin kuulemma nyt Kallion taloyhtiössäkin. Taloyhtiö alkoi itse rakentaa vinttiä asunnoiksi. Edellytykset saada upeita asuntoja olivat hyvät. Mutta homma karkasi käsistä ja tuotto-odotukset ovat nyt negatiiviset.

Vasarahammer kirjoitti...

Eläkeläisillä ja lapsiperheillä on hyvin erilaiset, elämäntilanteeseen perustuvat intressit taloyhtiössä.

Eläkeläiset eivät halua korjausinvestointeja ja vastustavat neliömäärään (=osakkeiden määrään) perustuvia vesimaksuja. Näin on siksi, että eläkeläiset eivät lainkaan hyödy investoinneista. Lisäksi he ajattelevat, että lapsiperheiden suurempi henkilömäärä automaattisesti tarkoittaa suurempaa vedenkulutusta kuin yhden tai kahden ihmisen eläkeläistaloudessa.

Lapsiperheet taas hyötyvät korjausinvestoinneista, koska asunto-osakkeen arvo nousee (tai se ei ainakaan laske). Vesimaksuissa taas lapsiperheen veden kulutus ei mitenkään automaattisesti ole suurempaa kuin eläkeläistaloudessa. Näin on vain, jos toinen vanhemmista on kotona hoitamassa lapsia.

Itse havaitsin, että asiat sujuvat taloyhtiössä hyvin silloin, kun enemmistö asukkaista on samassa elämäntilanteessa. Vähemmistöasemassa eläkeläisistä ei ole harmia, koska lapsiperheiden vanhemmat voivat erinäisin hyvän tahdon elein pehmittää tätä taloudellisista seikoista johtuvaa vastakkainasettelua.

Ongelmia tulee lähinnä silloin, kun niukka enemmistö asukkaista on eläkeläisiä. Asuntoa hankkivan lapsiperheen ei missään olosuhteissa kannata muuttaa tällaiseen taloyhtiöön etenkään, jos asunnot ovat vanhoja.

Jos taas eläkeläiseltä ostaa kiinteistön, kannattaa varautua siihen, että korjausinvestointeja on lyöty laimin vuosien tai vuosikymmenten ajan. Eläkeläiseltä kannattaa ostaa kiinteistö, jos hinta on sopiva ja on itse valmis panostamaan remonttiin. Yleensä talo on muuten hyvin pidetty laiminlyötyjä korjausinvestointeja lukuun ottamatta.

Jukka kirjoitti...

Totta joka sana.

Meidän taloyhtiössämme syntyi sellainen etu että nykyinen hallituksen puheenjohtaja on niin hankala ja niin jarruttava, että kaatuu varmasti seuraavassa kokouksessa. Vaikka yhtiökokouksessa oli 80% eläkeläisiä - nuoremmat eivät kestäneet tulla sinne tai olivat liian laiskoja - pj sai vain 50.2% äänistä.

Suuri osa eläkeläisistä, joilla keskiluokkaisella alueella on keskimäärin aika lailla varallisuutta, alkaa ymmärtää että he ovat hävittämässä omaisuuttaan tukemalla tätä.

Pj on niin outo että ei edes ymmärrä kunnioittaa ihmisten yksityisyyttä vaan menee katolle katsomaan kenen piha on huonosti hoidettu. Ja kertoo yhtiökokouksessa avoimesti asiasta.

Nyt pj kävelee tuolla haukkumassa minua kaikille jotka jaksavat kuunnella. (Ehdotin siis hänen vaihtamistaan ja sain ehdokkaalleni 49.3% ääniä.)

Tiedemies kirjoitti...

Pj on niin outo että ei edes ymmärrä kunnioittaa ihmisten yksityisyyttä vaan menee katolle katsomaan kenen piha on huonosti hoidettu. Ja kertoo yhtiökokouksessa avoimesti asiasta.

Nyt pj kävelee tuolla haukkumassa minua kaikille jotka jaksavat kuunnella. (Ehdotin siis hänen vaihtamistaan ja sain ehdokkaalleni 49.3% ääniä.)

..
Tämä ei ole ollenkaan tavatonta. Taustalla on yksi keskeinen ongelma, joka liittyy kaikken päämies-agentti-problematiikkaan. Merkittävä osa niistä, jotka pyrkivät jonkinlaiseen päättävään asemaan, pyrkii siihen siksi että on yksinkertaisesti vallanhimoinen mulkero.

Tällaisia paljastuu tavan takaa. Olen pari kertaa nähnyt tällaista taloyhtiöissä. Vastapainoksi, kaikkein pätevin ja asiallisin taloyhtiön hallituksen pj oli eräässä melko eläkeläisvetoisessa yhtiössä jossa olin itsekin hallituksessa mukana. PJ oli reilu nelikymppinen nainen, insinööri, ja erittäin asiallinen ja jämäkkä. Suhtautui kaikkiin korjauksiin ja ehdotuksiin täysin neutraalisti, punnitsi kustannukset ja hyödyt jne.

Hän osasi pitää koko taloyhtiön osakkaat tyytyväisinä, myös eläkeläiset. Hän kykeni jopa toimimaan erään vanhemman "herrasmiehen" kanssa, joka kieltäytyi asioimasta puheenjohtajan kanssa, ainoastaan minun tai toisen hallituksen jäsenen kanssa, koska hänen mielestään nainen ei sovellu johtotehtävään.